歯科医院で賃料削減を行う際に重要なポイントを公開

レントプロでは多くの歯科医院、クリニックさんに対して賃料削減の指導をさせていただいており、全国で100件以上の賃料削減実績がございます。
その中で、歯科医院特有の事情を踏まえた上で、歯科医院における賃料減額交渉のポイントを共有します。

歯科業界の現状について

JFAコンビニエンスストア統計調査月報によれば、2016年2月末で全国にコンビニは54,147店舗あります。医療施設動態調査によれば歯科医院は2016年1月末でそれを超える68,730院もあります。ここ数年は歯科医院の数はほぼ横ばいで推移しており、飽和状態にあると言えます。

また、一般家庭においても予防知識の周知や、家計費の中でも歯科医療費は優先度の低い傾向にあり、歯科受療率が低下しております。過当競争の中で更なる治療設備への投資も必要とされ歯科医院の経営環境は非常に厳しい状況が続いております。

歯科医院を運営しているほとんどの院長は歯科医と経営者という2つの役割を求められています。
ただし患者を第一優先にされるため、経営者として使える時間はごくわずかです。

弊社で多くの案件をやり取りさせていただく中で、多くの院長さんに共通されているのは「家賃高いと分かっていても、コスト削減には手間と時間がかかるため手をつけられない」という状況です。

通常の賃料削減のポイント

レントプロでは不動産鑑定士、弁護士、会計士等の専門家と連携をとりながら、協議を進めて参ります。
賃料減額について賃貸人に対し打診することは借地借家法で認められた賃借人の権利です。このことは賃貸人も理解しているので、通常であれば真摯に対応いただけるもので、賃料減額をお願いすることに問題はありません。

また、周辺相場を調査し、お借りされている物件が周辺に比べ高い場合において、適正水準に引き下げをするコンサルティングですので、相場的に無理な話を賃貸人に対して行います。
さらに、各物件の個別の事情（賃貸人と社長が友人である、賃料を滞納している等）も確認した上で、賃貸人と協議を進めるかを決めますので、事前に問題のある物件については対象から外すこともございます。

これらのことより、過去にトラブルは一度もなく、むしろコミュニケーションが図りやすい良好な関係にしてお客様へ引き継ぎさせていただいております。

歯科医院特有の事情で気をつけるポイント

通常と賃料削減の注意点に加えて、弊社で歯科医院の賃料削減時に注意しているポイントは２つです。

１．貸主が歯科医院のお客様であるかの確認

歯科医院という業種柄、地域に根ざしたビジネスを展開されているため、院長と賃貸人が頻繁に顔を合わせて話をされることが考えられるため、賃貸人との人間関係を確認させていただきます。

２．賃借人の名義が院長個人か医療法人かを確認

通常の株式会社のオフィスなどでは少ないですが、歯科医院などの場合は院長個人で賃借している場合がございます。契約主体によって、賃料削減交渉時の方針に大きく影響するためまず最初に確認をさせていただきます。

家賃削減実施した歯科医院の声

レントプロで賃料削減を実施させていただい院長様に感想を頂きました。
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川崎駅近隣にて歯科医院を運営しております。
30年以上前から借りており、これまで増床や賃料減額なども自分で交渉を行ってきました。

昨今は業況厳しく、経費削減を考えていた際に、レントプロのHPを見つけ、一度無料で診断だけでもしてもらおうと思い問い合わせを行いました。
問い合わせをしてから数日後には無料診断結果をご提示いただけ、周辺相場に比べ約20％高いことが分かりました。また、レントプロは歯科業界で実績を多く積んでいることもあり、お昼の休憩時間や診療後の20分程度で説明や適格にアドバイスをいただけ、診療時間に影響することなく、歯科医向けに提案をコンパクトにしている点は好感が持てました。

自分は賃貸借契約書等を準備するだけでよく、診療に専念することができ、また、歯科医院の実績も多く、成功報酬であり初期費用がかからないことから、レントプロへ賃料減額のコンサルをお願いすることにしました。

約1ヶ月後には、▲14.7％の減額ができました。

周辺相場については大家さんにもご理解をいただいているようでしたが、これ以上の減額をすると物件収支が赤字になってしまうとのことで、大家さんとの関係もあるので、コンサルを終了としてもらいました。適正よりやや高いですが、このような細かい報告もいただいており、誰がどのような話をしているのかが見え、安心できます。改定書面の締結についても進めていただき、最後まで手間がかかることがありませんでした。
年間賃料が約150万円削減され、大家さんとの関係も良好なままであり、大変満足しました。

まずはお気軽に無料診断を

歯科医院を開業された先生方からお話を伺うと、

「物件については不動産会社の言うとおりにしてきた」
「医療ビルとなるはずだったが他の医院がなかなか決まらず集客効果がない物件だった」
「3年毎に賃料が増額されている」「そもそも契約内容を把握されていない」

等といった、さまざまな内容のお悩みが出てきます。
本業に集中するなかで、物件の状況や賃料については、なかなか気にしていられないことが多いかと思いますが、コストを大きく占めるのが物件の賃料だと思います。

また、いざ不動産取引のプロである管理会社や不動産会社との交渉が始まってみると、思ったように交渉を進めることができず、賃料の減額に失敗、あるいは希望減額金額よりも大幅に少ない額しか減らしてもらえない結果に終わりやすくなります。

時間と労力を費やして準備・交渉した結果、首尾よく減額できれば御の字ですが、

・減額できるにはできたが、2％だけだった
・減額できるにはできたが、2ヶ月間の期間限定だった
・減額できるにはできたが、不利な条項を盛り込まれてしまった
・逆に賃料の増額要請をされて困っている
・貸主側との関係が悪化して居心地が悪くなってしまった

といったケースも数多く存在します。

まずはお借りしている物件の賃料が適正価格かどうか知ることも、歯科医院を経営する上で大切な視点の1つではないでしょうか。
レントプロでは無料の賃料診断を実施していますので、ぜひご活用をご検討ください。

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