「家賃が上がる」と言われたときの3つの対策

貸主(大家)より「来月から賃料を上げます」と言われたとき、どう対応しますか?
「仕方がない」と諦めて、貸主からの要求通りの賃料を支払いますか?

アベノミクス・オリンピック効果などによる不動産市況の改善を受けて賃料増額請求が東京を中心に増えています。
しかし円安に伴う原材料費上昇、人材不足に伴う人件費上昇に直面している中、賃料上昇までは許容しにくい状況にあります。

今回は賃料増額請求に対する対策について説明したいと思います。

大家は賃料増額がいつでも出来るわけではない

具体的な対策の説明の前に、賃料増額請求の法律的な根拠について確認します。
建物賃貸借における賃料の増減額については、借地借家法で次のように規定されています。

借地借家法第32条1項(賃料増減請求権)
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

賃貸借契約における賃貸人は、賃借人に対して、一方的な意思表示によって賃料増額を行うことができる(形成権と呼ばれる法律行為)とされていますが、いつでも増額請求権を行使できるかといえばそうではありません。
それには、借地借家法第32条1項(賃料増減請求権)に準ずる必要があります。
賃料増額請求権を行使するには、以下のような一定の要件を満たす必要があります。

賃料増額請求権を行使できる一定の要件とは?

・土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増加
固定資産税の増額や修繕費の増大など

・土地もしくは建物の価格の上昇
不動産相場、路線価の上昇など

・その他の経済的事情の変動
インフレなどによる物価上昇

・近傍同種の建物の借賃との比較
周辺にある同じような物件における賃料相場との乖離など

以上のような事情を勘案して、現在の建物賃料が不相当となったと客観的に言えることが必要です。

賃料増額請求が発生しやすいタイミング

賃料増額請求は一般的に要望書といった書面で届く場合が多く、また増額請求がされるタイミングとしては以下のような場合に多くみられます。

・物件の所有者が変更(オーナーチェンジ)した時
賃貸物件の所有者が変更すると、原則的に新しい所有者が賃貸人の地位を引き継ぎます。
人が違えば当該物件の賃料に対する考え方が違うことも多く、賃料増額請求に至るというケースです。

・賃貸借契約の更新時
賃貸借契約の期間が満了し、契約更新の際に賃料増額請求がなされるケースです。
賃料の値上げに応じなければ、契約更新を拒否されてしまうのではないかと考え、増額請求にそのまま応じてしまう方が多いです。

実際には借地借家法により「賃貸人からの更新拒絶には正当事由が必要である」とされており、増額請求に応じなかっただけで即退去しなければならないということはありません。(※普通賃貸借契約の場合)

賃料増額請求があった場合の3つの対策

増額請求書面が届いた際の対策として以下の3点があります。

1.賃貸借契約書の内容を確認
そもそも増額ができない契約内容となっている場合もありますので、まずは賃貸借契約書の内容をよく確認します。

2.賃貸人の主張する増額根拠の確認と検証
増額請求の書面に、増額の根拠が記載されている場合はその記載内容を、記載されていない場合は、賃貸人に増額の根拠をヒアリングし、その根拠の正当性を検証しましょう。
賃貸人の増額根拠は客観性に欠けている場合も多く、独自に周辺賃料相場を調査することで主張を覆すことも場合によっては可能です。

3.専門業者への相談
賃貸借契約書の内容、増額根拠の確認が必要であると説明しましたが、自社で対応しきれない場合は、コンサルタントなどの専門業者に相談することも有効な手段の一つです。
賃料相場調査、貸主の属性に応じた対抗資料の作成、ケースに応じた増額阻止対策などのサポートを得ることが可能です。

綿密に準備して、貸主と協議

前項に示した契約書の確認や周辺相場の調査、対抗資料の作成などを経て、最後は賃貸人との協議になります。

賃貸人は不動産のプロであることが多く、当然ながら不動産について詳しく、交渉にも慣れていますので、落ち着いて考えを伝えることが大切です。
また、事前に協議をどのように進めるのか、どの程度の期間で対応するのか、場合によってはどれくらいまで増額に応じるのかなど、事前にシナリオを用意しておくことも重要になります。

増額阻止は可能か

さて、色々と準備をすれば増額阻止はできるものなのでしょうか。賃料を減額してもらうよりは簡単であるとイメージする方もいるかもしれません。

実際のところ「増額を拒否することで貸主との関係が崩れはしないか」「契約更新を渋られるのではないか」などの懸念から、請求に応じてしまう方が多いのが現状です。上手く請求通りの増額は回避できても、請求の70%分を増額されてしまった、というケースも多いです。
相手は不動産のプロ。あるいは増額に特化した専門家を立てて請求してきているケースもあります。

レントプロでは賃料減額コンサルティングに加えて、増額をゼロに近づけて抑えることを目指して賃料増額阻止コンサルティングも実施しています。

一例をご紹介します。

A社様の事例

A社様は主要都市でオフィスビルを賃借されていますが、賃貸人から「現在の賃料は低すぎるので、40%値上げをしたい。敷金も賃料上昇に合わせて増加したい」と要望がありました。

A社様としては、地価上昇等もあり賃料もある程度上昇するのはやむを得ないと考えるも、40%という大幅な値上げは今後の経営に大きく影響することからレントプロにご相談、賃料増額を回避する方向で動きました。

ご依頼のあった賃料上昇分が周辺相場に対して適正な水準なのか、賃貸状況や立地状況等プロとしての判断を踏まえ、賃貸人との交渉をサポート。当初の40%増額から5%増額という結果に落ち着きました。

例えば30%の増額要望をプロの介入によって5%に着地させることができれば、自力で頑張って20%に抑えた場合と比べて「元の賃料の約2ヶ月分」の経費削減に繋がります。

レントプロでは成果報酬制を採っているため、結果を出せなければ費用はほぼかかりませんので、成果が出ればプラス、出なくてもマイナスになることはありません。

貸主から増額を請求されていて、このままでは増額分を支払うことになってしまうとお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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