オフィスの原状回復義務を解説
オフィスの移転や退去が決まった際、多くの企業担当者が頭を抱えるのが「原状回復」の問題です。 提示された見積もりの金額を見て、「なぜこんなに高いのか？」「言われた通りに払うしかないのか？」と疑問を持つことは間違いではありません。
実は、オフィスの原状回復費用は、契約内容の理解と適切な交渉によって、適正な金額まで削減できる可能性が十分にあります。
本記事では、原状回復の基礎となる「民法のルール」から、実務上の「ビルの原状回復」の実態について解説します。
Contents
原状回復義務における「民法のルール」とは
まずは、法律の原則を確認しましょう。原状回復義務の根拠は、2020年4月1日の民法改正により、賃貸借契約における賃借人の原状回復義務が第621条として明文化されました。
民法の原則的な考え方
民法では、賃貸借契約が終了して物件を返還する際、借り主（賃借人）は「損傷させた部分を原状（元の状態）に戻す義務」を負うとされています。
しかし、ここで重要なのは、「通常損耗（つうじょうそんもう）」と「経年変化（けいねんへんか）」の扱いです。
- 通常損耗：家具の設置跡や、画鋲の穴など、普通に使っていてできる傷や汚れ。
- 経年変化：日焼けによる壁紙の変色など、時間の経過による自然な劣化。
これらについては、民法の原則および判例では「借り主は修繕義務を負わない（＝貸主の負担）」とされています。なぜなら、これらの劣化分は毎月の賃料に含まれていると考えられているからです。 この考え方は、一般的なマンションなどの「居住用賃貸契約」においては、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって強く守られています。
「オフィス」と「住宅」の違い
ところが、オフィスの賃貸借契約においては、この「民法の原則」がそのまま適用されないケースがほとんどです。 事業者間の契約には「契約自由の原則」があり、双方が合意すれば民法とは異なる特約を結ぶことができるからです。
つまり、契約書に「通常損耗や経年変化についても借り主が負担する」という特約があれば、民法の原則よりも契約書の内容が優先されます。これが、オフィスの原状回復を複雑にし、費用が高額になる理由です。
ビルの原状回復はなぜ高額になるのか？ その実態
「民法のルール」とは異なり、実際のオフィスビルの賃貸借契約では、借り主に非常に重い負担が課せられています。ここでは「ビルの原状回復」の実態と、費用が高騰する構造的な理由を解説します。
① 原状回復の範囲が「新品返し」に近い
多くのオフィス契約では、特約により以下のような厳しい原状回復基準が設けられています。
- 床（カーペット）の全面張り替え
- 壁（クロス）の全面張り替え
- 天井の塗装
- ブラインドや蛍光灯の交換
- パーテーションや造作の全撤去
たとえ汚れていない部分があっても、「入居時の状態（または指定された仕様）」に戻すことが求められます。居住用物件であればオーナー負担となるような「自然な汚れ」の修繕も、オフィスではすべて借り主が費用を負担し、事実上の「新品へのリニューアル工事」を行うことが多いです。
② 「指定業者（B工事）」という仕組み
原状回復費用が高額になる最大の要因は、「指定業者制度」にあります。 オフィスビルの契約書の多くには、「原状回復工事は、貸主（ビルオーナー）が指定する業者が行う」と記載されています。
- A工事：貸主負担・貸主指定業者（ビルの躯体など）
- B工事：借主負担・貸主指定業者（原状回復工事など）
- C工事：借主負担・借主指定業者（専有部の内装など）
原状回復は通常「B工事」に分類されます。 この場合、借り主は自分で安い業者を探して依頼すること（相見積もり）ができません。指定業者は競争相手がいないため、市場価格（相場）よりも高い単価を設定する傾向があります。さらに、大手ゼネコンなどが指定業者の場合、重層下請け構造による中間マージンが発生し、費用が一般的な工事の1.5倍〜2倍になることも珍しくありません。
A工事、B工事、C工事については、下記の記事で詳しく説明しています。
まとめ
オフィスの原状回復義務は、住宅のそれとは全く異なるルールで運用されています。
- 「民法のルール」では通常損耗はオーナー負担だが、オフィス契約では特約で借主負担になることが一般的。
- 「ビルの原状回復」は、指定業者制度（B工事）により、相場より高額になりやすい。
重要なのは、退去の通知を出す前の早い段階から準備を始めること、そして提示された見積もりを鵜呑みにせず、プロの視点でチェックを入れることです。
適正な原状回復費用を実現し、無駄なコストを抑えて次の事業展開へ資金を回しましょう。
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