原状回復費用を削減する際に注意する2つのポイント

皆様は、「原状回復費用」についてご存知ですか？
原状回復費用とは現在借りている物件を退去する際、これをもとあった状態、つまり「原状」に回復するためにかかる費用のことです。
原状回復において、まず確認しなければいけないポイントは「原状回復の工事業者が賃貸人によって指定されているかどうか」です。

オフィスや店舗のオーナー指定業者を確認しよう

賃貸借契約の条文の中には、契約終了時の原状回復に関することが定められています。
その中で「賃貸人が指定する業者」にて原状回復工事を実施する旨が定められていることがあります。

指定業者の原状回復工事は相場より高くつく場合も？

見積書を見て「高すぎる！」という印象を抱く方も多いでしょう。賃貸人の指定業者にて原状回復工事の見積をとった場合には、高く見積もられているケースが多いのが実情です。
物件を借りる際に預け入れた敷金や保証金が原状回復費用に充てられますが、その範囲で収まれば差額が返還されますし、それを超える場合には超過分の支払いを請求されることになります。

というのも、不動産・建築に詳しいテナント企業があまり多くはないからです。
ゆえに原状回復費用の値下げを要望しない、あるいは既に預けている敷金以上の請求がされないのであれば気にかけないという企業が多く、賃貸人側は足元を見て高めの金額を提示してきます。

指定業者がいることによって市場の競争原理が成り立たなくなるため、賃貸人の指定業者による原状回復工事は独占禁止法に抵触するとも考えられています。賃貸人と協議の上、賃借人が推薦した業者にて工事を実施することも場合によっては可能です。

交渉次第では、指定業者を変更することもできる！

安い金額で手抜き工事をされないかという賃貸人側の心配や、これまでも当該物件の工事を行っている業者に任せるのが安心との賃貸人側の思惑が背景にあり、不動産の商習慣上、契約書条文に則り賃貸人の指定業者で工事をすることが多いです。

とはいえ、賃貸人指定業者が原状回復費用の減額に応じないかというと、応じないわけではありません。

では、賃貸人による指定業者が定められておらず、賃借人にて工事業者に見積をとった場合は、適正な工事金額なのでしょうか。
もちろん、適正な金額である保証はどこにもありません。

上記にて、適正な工事金額と記載をしましたが、賃料と同じように原状回復費用にも適正と想定される金額があり、その根拠を示すことによって減額することができます。

ここで、原状回復費用の減額におけるもう1つのポイントを簡単に説明します。

原状回復工事の範囲を再確認しよう

大前提として、原状回復とは借りた時の状態に戻すことであって、すべてを新品にして返すことではありませんので、借りた当初の状態を契約時に確認することが大変重要になります。

また、賃貸借契約書に「通常損耗の原状回復は借主負担」とする規定がなければ、借主側が負担する必要はありません。

過剰な原状回復工事が対象になってないかチェックが必要！

原状回復工事に過剰に綺麗にするような工事や共有部分の工事が含まれていたり、部分的な修繕で賄えるにもかかわらず全面的な修繕で見積もられている場合もあります。
そのような場合は見積書類を見てみると、細かい数値ではなく、○○工事一式というような曖昧な記載になっていることが多いです。

また図面と現状に相違があることもあり得ますので、工事業者には必ず現地調査をしてもらった上で見積をとり、細かく確認する必要があります。

不透明な部分が多い原状回復工事

建設業界では工事の発注者にとってコストの内訳や個々の業務にかかる費用の不明確な、一式請負方式と重層下請構造が一般的です。
ゼネコンから下請け、孫請け、さらに専門技能士である職人へ工事が発注されていくため、それだけ工事のための管理経費やいわゆる中間マージンも発生してしまいます。

原状回復の適正価格を把握するには、工事についての専門知識が必要になってきますので、減額を検討するにしても、信頼のおける工事業者から相見積もりをとることぐらいしか方法はなく、限界があります。

原状回復工事に限った話ではありませんが、不動産契約や建設業界事情も絡み、非常に複雑で、費用面で不透明な部分が多いのが現状です。

レントプロでは賃料削減以外にも原状回復費用の削減もサポート

賃料削減のスペシャリストであるレントプロですが、賃借人の利益をサポートするという視点で、原状回復費用の削減サポートも行っております。
国土交通省のCM方式ガイドラインに基づき、原状回復工事の発注者である借主様の側に立ち、個々の工事の中身と品質とコストを徹底的に明確にし、適正な原状回復費を算出し、これを提示することによって細かい価格についての協議を進めることができるのです。

指定業者での工事実施となっても、見積を徹底査定しますので、適正な金額での原状回復が見込めます。
また、指定業者がない場合でもレントプロが提携する優良業者との綿密な打ち合わせの上、適正金額での原状回復工事を実施いただくことができます。

報酬ですが、減額分から一部をいただく、または業者から紹介料をいただくという方式ですので、費用が追加でかかるということはありません。

ご興味のある方は以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。

また、他店舗などの賃料削減にご興味のある方は、賃料削減とはどういうものかについてまとめたこちらの記事もご参照ください。