継続賃料を求める手法、差額配分法について簡単に説明
不動産の継続賃料を求める手法の一つである「差額配分法」について説明します。
なお継続賃料とは、既に継続中の賃貸借契約がある場合において、「現行の賃料が何らかの理由で不相当となった際に、賃貸人・賃借人間で新たに設定される賃料」のことです。
差額配分法は、対象不動産の現行の賃料と新規賃料（今、新規で借りると仮定した場合の賃料）との差額に着目した方法で、以下の式によって求められます。
「現在の賃料」＋（「新規賃料」－「現在の賃料」）×差額配分率
この際の差額配分率は、差額が発生している原因を総合的に分析し、契約内容に関する分析も行うことで適切に求める必要があります。
一般的には「折半法」「3分の1法」などがありますが、明確な根拠を示しにくいという欠点があります。
具体的な例を挙げると、現在の賃料が30万円で、新規賃料が40万円、分配率50％とした場合、35万円が継続賃料となります。（30万＋（40万－30万）×50％＝30万＋5万）
一方で現在の賃料が30万円で、新規賃料が20万円、分配率50％とした場合、25万円が継続賃料となります。（30万＋（20万－30万）×50％＝30万－5万）
1つ目の例は、マーケットの賃料が上昇傾向にある際の典型的な例となりますが、上昇傾向にある賃料をいきなり新規賃料に近づけないなど経済的弱者である賃借人保護の観点から比較的有効な手段でした。
しかしながら、2つ目の例のような賃料の下落局面において、そのマイナス幅の扱いを巡っては「マイナス差額分配容認説」と「新規賃料上限説」の２つの説が対立しています。
「マイナス差額分配容認説」は、上昇時と同じ考えをマイナス差額においても認めるべきとの考え方です。
「新規賃料上限説」は、継続賃料はあくまでも新規賃料を越えない範囲で決定されるべきとの考え方です。
いずれにしても、新規賃料については地域性やマーケットなど比較的分かりやすい決定要素がある一方で、継続賃料については評価の構成要素が複雑で難しいとされています。
◆その他の賃料計算手法はこちら。
・積算法（新規）
・収益分析法（新規）
・賃貸事例比較法（新規/継続）
・利回り法（継続）
・スライド法（継続）
賃料削減という選択
賃料は売上を問わず毎月固定でかかってくる、決して無視できないコストです。
かといって安いところに移転するには原状回復費用や引越し費用など、多額のコストがかかってしまいます。
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レントプロはこれまで全国で4,000を超える物件の賃料削減に携わり、その多くを成功に導いてきました。
「賃料は下がらないもの」「下げようとしたが無理だった」そんな状況を覆し、多くの方に喜んでいただいております。
下記ページでは賃料削減・減額交渉の全体像、および賃料減額交渉が困難なケースや適切な交渉タイミングなどについて説明しています。ぜひ一度ご覧になり、賃料削減という選択をご検討してみてはいかがでしょうか。
