賃料増減請求権が適用されるのはどんなときか

賃貸人・賃借人の間で合意の上で一度契約した賃料について減額・増額するという行為は、法的にどのような取り扱いになるのでしょうか。

借地借家法32条第1項にて、借賃増減請求権について下記のように定められています。

「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」

 

つまり、
①土地、建物の税金やその他の負担の増減
②土地、建物の価格の上昇や低下
③その他の経済事情の変動

以上3点により、近隣の類似建物と比べ賃料が不相当となったときに、賃貸人、賃借人は相手方に対し、賃料の減額もしくは増額を請求することが認められています。
また、契約の条件にかかわらずとの記載がありますので、契約書上3年毎に協議や更新時に協議をするとの規定があったとしても、随時、賃料減額や増額の請求をすることができます。

一定期間賃料を増額しない旨が特約等で定められていても、その条文は無効となります。逆に、減額しない旨の特約は有効です。
この規定には借地借家法が定められた際に、契約関係において賃借人が弱者であると想定され、その賃借人を保護しようとしたことが背景にあると思われます。

その後、2000年の借地借家法の改正にて、賃貸人側に有利となる定期建物賃貸借が導入されます。
これは普通建物賃貸借とは異なり、期間の定めがある賃貸借です。
定期借家契約については借地借家法第38条第7項において下記のように定められております。


第38条第7項
第三十二条の規定は、第1項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

 

第32条の規定とは上記の借賃増減請求権について定められたものです。
第1項の規定による建物の賃貸借とは、期間の定めがある建物の賃貸借(定期建物賃貸借契約)をすることです。

つまり「定期建物賃貸借契約を締結し、賃料に係わる特約があった場合には、『賃料増減の請求をすることができるという第32条の規定』は適用しない」という内容です。
簡単に言えば、「賃料を減額することはできない」と定めのある定期借家契約を締結している賃借人は、賃料を減額することができないのです。

ただしそのような規定のない定期賃貸借契約、および普通賃貸借契約であれば、賃料減額を請求することは法的にも認められています。
建物を借りて店舗や事務所などを運営されている方にとって、賃料減額はコストを削減する上で魅力的な選択かと思います。

そもそも賃料減額とはどういうものかについてこちらにまとめていますのでぜひご覧ください。

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