賃料を求める手法、収益分析法について簡単に説明
不動産の新規賃料を求める手法の一つである「収益分析法」について説明します。
積算法が貸し手側の投下元本を反映したものであり、賃貸事例比較法はマーケット取引を反映したものであるのに対し、この収益分析法は「対象となる不動産を利用することで、企業がどのくらいの収益を得られるか」に着目して賃料を求める手法です。
まず対象となる不動産の収益純賃料を求めます。
収益純賃料とは対象となる不動産を利用し企業が事業を行うことによって期待される純収益のことで、「ここで飲食店を開いたらこれぐらいの収益を得られるであろう」といった仮説に基づいて算出されるものとなります。
次に、求められた収益純賃料に不動産の賃貸借による必要諸経費を加味して賃料を設定します。
この際の必要諸経費とは、貸主側としての諸経費であり、減価償却費、税金、維持管理費などがそれに当たります。
借主の収益に着目する方法ですが、賃料設定は結局のところ貸主側によって行われるため、必ずしも借主にとって都合の良い方法というわけではありません。
期待される純収益が適切に求められる場合において有効な方法であることから、求めやすいホテル・店舗といった不動産には比較的向いています。
しかし計算にあたっては不確定要素も多く、また一般オフィスなどには適用困難なことからも、積算法や賃貸事例比較法に比べ、一般的には説得力に劣る方法と考えられています。
◆その他の賃料計算手法はこちら。
・積算法（新規）
・賃貸事例比較法（新規/継続）
・利回り法（継続）
・差額分配法（継続）
・スライド法（継続）
賃料削減という選択
賃料は売上を問わず毎月固定でかかってくる、決して無視できないコストです。
かといって安いところに移転するには原状回復費用や引越し費用など、多額のコストがかかってしまいます。
そこでご提案したいのが、今入居している物件の賃料を交渉によって下げるという考え方です。
賃料減額を成功させるにあたっては、貸主サイド（不動産業者・大家）にとって納得のいく十分な材料を用意して協議に臨まなければなりません。彼らは日々不動産に携わるプロですので、その道のりは決して簡単なものではありません。時間も手間もかかり、結果が伴わなければ骨折り損となり得ます。
レントプロはこれまで全国で4,000を超える物件の賃料削減に携わり、その多くを成功に導いてきました。
「賃料は下がらないもの」「下げようとしたが無理だった」そんな状況を覆し、多くの方に喜んでいただいております。
下記ページでは賃料削減・減額交渉の全体像、および賃料減額交渉が困難なケースや適切な交渉タイミングなどについて説明しています。ぜひ一度ご覧になり、賃料削減という選択をご検討してみてはいかがでしょうか。
