「家賃が上がる」と言われた時の3つの対策

貸主(大家)より「来月から賃料を上げます」と言われたとき、どう対応しますか?
「仕方がない」と諦めて、貸主からの要求通りの賃料を支払いますか? ビジネスを実施していると中々簡単に同意できないところです。

アベノミクス・オリンピック効果などによる不動産市況の改善を受けて賃料増額請求が東京を中心に増えています。
今回は賃料増額請求に対する対策について説明したいと思います。

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大家は賃料増額がいつでも出来るわけではない

具体的な対策の説明の前に、賃料増額請求の法律的な根拠について確認します。
建物賃貸借における賃料の増減額については、借地借家法で次のように規定されています。

借地借家法第32条1項(賃料増減請求権)
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

賃貸借契約における賃貸人は、賃借人に対して、一方的な意思表示によって賃料増額を行うことができる(形成権と呼ばれる法律行為)とされていますが、いつでも増額請求権を行使できるかといえばそうではありません。
それには、借地借家法第32条1項(賃料増減請求権)に準ずる必要があります。
賃料増額請求権を行使するには、以下のような一定の要件を満たす必要があります。

賃料増額請求権を行使できる一定の要件とは?

・土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増加
固定資産税の増額や修繕費の増大など

・土地もしくは建物の価格の上昇
不動産相場、路線価格の上昇など

・その他の経済的事情の変動
インフレなどによる物価上昇

・近傍同種の建物の借賃との比較
周辺にある同じような物件における賃料相場との乖離など

以上のような事情を勘案して、現在の建物賃料が不相当となったと客観的に言えることが必要です。

賃料増額請求が発生しやすいタイミング

賃料増額請求は一般的に要望書といった書面で届く場合が多く、また増額請求がされるタイミングとしては以下のような場合に多くみられます。

・物件の所有者が変更(オーナーチェンジ)した時
賃貸物件の所有者が変更すると、原則的に新しい所有者が賃貸人の地位を引き継ぎます。この際に、賃貸物件の収益性向上を目指して賃料増額を要求してくるケースです。

・賃貸借契約の更新時
賃貸借契約の期間が満了し、契約更新の際に賃料増額請求がなされるケースです。賃料の値上げに応じなければ、契約更新を拒否されてしまうのではないかと考え、増額請求にそのまま応じてしまうことがあるようです。

実際には、借地借家法により、賃貸人からの更新拒絶には正当事由が必要であるとされており、増額請求に応じなかっただけで、即退去しなければならないということにはなりません。

賃料増額請求があった場合の3つの対策

増額請求書面が届いた際の対策として、以下3点につき対応・検討します。

1、賃貸借契約書の内容を確認
そもそも増額ができない契約内容となっている場合もありますので、まずは賃貸借契約書の内容を良く確認する必要があります。

2、賃貸人の主張する増額根拠の確認
増額請求の書面に、増額の根拠が記載されている場合はその記載内容を、記載されていない場合は、賃貸人に増額の根拠をヒアリングし、その根拠の正当性を検証しましょう。
賃貸人の増額根拠には客観性に欠けている場合も多く、独自に周辺賃料相場を調査することも必要になります。

3、コンサルタントへの相談
賃貸借契約書の内容、増額根拠の確認が必要であると説明しましたが、自社で対応しきれない場合は、コンサルタントなどの専門業者に相談することも有効は手段の一つです。賃料相場のマーケティングや契約書の調査、対抗資料の作成などでサポートしてもらえます。

準備をちゃんとして、貸主と協議

対策の1〜3までをやった上で、最後は賃貸人との協議になります。

賃貸人は不動産のプロである場合もあり、当然に不動産について詳しく、交渉にも慣れていますので、落ち着いて考えを伝えることが大切です。
また、事前に協議をどのように進めるのか、どの程度の期間で対応するのか、場合によっては増額に応じるのかなど事前にシナリオを用意しておくことも重要になります。

貸主からの賃料増額請求があった場合の対策について説明してきましたが、現在の賃料が適正かどうか把握しておくことは増額請求の有無に関わらず重要です。
レントプロでは、現在の賃料水準が適正かどうか無料で診断いたします。

レントプロの無料診断を利用して、現在の賃料が適正かどうか一度把握されることをお勧めしています。

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