原状回復費用を削減する際に注意する2つのポイント

皆様は、「原状回復費」についてご存知ですか?
原状回復費とは現在借りている物件を退去する際、これをもとあった状態、つまり「原状」に回復するためにかかる費用のことをいいます。
原状回復において、まず確認しなければいけないポイントは、原状回復の工事業者について賃貸人の指定があるかどうかです。

原状回復

オフィスや店舗のオーナー指定業者を確認しよう

賃貸借契約の条文の中には必ず、契約終了時の原状回復に関することが定められています。
その中で、賃貸人の指定する業者にて原状回復工事を実施する旨が定められていることがあります。

指定業者の原状回復工事は相場より高くつく場合も?

賃貸人の指定業者にて原状回復工事の見積をとった場合には、高く見積もられているケースが多いのが実情です。
物件を借りる際には預け入れた敷金や保証金より原状回復費用を負担しますが、その中で収まれば差額が返還されますし、それを超える場合には超過分の支払いを請求されることになります。

というのも、テナント企業は不動産、建築について素人であることが多く、原状回復費については値下げの話をしてくる会社が少ないうえ既に預けている敷金以上の請求がされないのであれば気にかけない会社が多いため、賃貸人側は足元を見て高めの金額を提示してきます。
一般的には市場の競争原理が成り立たないため、賃貸人の指定業者による原状回復工事は独占禁止法に抵触するとも考えられており、賃貸人と協議の上、賃借人が推薦した業者にて工事を実施することも可能です。

交渉次第では、指定業者を変更することもできる!

指定業者は、安い金額で手抜き工事をされないかとの賃貸人側の心配や、これまでも当該物件の工事を行っている業者にまかせるのが安心との賃貸人側の思惑が背景にあり、不動産の商習慣上、契約書条文に則り賃貸人の指定業者で工事をすることが多いです。とはいえ、賃貸人指定業者が原状回復費用の減額に応じないかというと、応じないわけではありません。

では、賃貸人による指定業者が定められておらず、賃借人にて工事業者に見積をとった場合は、適正な工事金額なのでしょうか。
もちろん、適正な金額である保証はどこにもありません。

上記にて、適正な工事金額と記載をしましたが、賃料と同じように原状回復費用にも適正と想定される金額があり、その根拠を示すことによって減額することができます。

ここで、原状回復費用の減額におけるもう1つのポイントを簡単に説明します。

原状回復工事の範囲を再確認しよう

大前提として、原状回復とは借りた時の状態に戻すことであって、すべてを新品にして返すことではありませんので、借りた当初の状態を契約時に確認することが大変重要になります。

過剰な原状回復工事が対象なってないかチェックが必要!

原状回復工事に過剰に綺麗にするような工事や共有部分の工事が含まれていたり、部分的な修繕に賄えるにもかかわらず全面的な修繕で見積もられている場合もあります。
これらは、見積に細かい数値ではなく、○○工事一式というような曖昧な記載になっていることが多いです。

また図面と現状に相違があることもあり得ますので、工事業者には必ず現地調査をしてもらった上で見積をとり、細かく確認する必要があります。

見積もり内容の確認にはプロの力を借りよう!

原状回復には、これら工事についての専門知識が必要になってきますので、ご自身で減額の話しをするにしても、信頼のおける工事業者から相見積もりをとることぐらいしか方法はなく、限界があるでしょう。
他にも、賃貸借契約書に通常損耗の原状回復が借主負担とする規定がなければ、借主側が負担する必要はありません。

また、建設業界では工事の発注者にとってコストの内訳や個々の業務にかかる費用の不明確な一式請負方式と重層下請構造が一般的です。
ゼネコンから下請け、孫請け、さらに専門技能士である職人へ工事が発注されていくため、それだけ工事のための管理経費やいわゆる中間マージンも発生してしまいます。

原状回復工事については、これらの不動産契約や建設業界事情も絡み、非常に複雑で、費用が見えにくくなっているのが分かると思います。

レントプロでは賃料削減以外にも原状回復費用の削減もサポート

賃料削減のスペシャリストであるレントプロですが、賃料削減以外にも賃借人の利益をサポートするという視点で、原状回復費用の削減サポートも行っております。
国土交通省のCM方式ガイドラインに基づき、原状回復工事の発注者である借主様の側に立ち、個々の工事の中身と品質とコストを徹底的に明確にし、適正な原状回復費を算出し、これを提示することによって細かい価格についての協議を進めることができるのです。

指定業者での工事実施となっても、見積を徹底査定しますので、適正な金額での原状回復が見込めます。
また、指定業者がない場合でもレントプロの提携業者と綿密な打ち合わせの上、適正金額での原状回復工事を実施いただくことができます。

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