継続賃料を求める手法、差額配分法について

今回は不動産の継続賃料を求める手法の一つである差額配分法について説明したいと思います。継続賃料は、賃貸借契約が継続中において、現行の賃料が何かの理由で不相当となった際に、賃貸人・賃借人間で新たに設定される賃料です。今回説明します差額配分法は、対象不動産の現行の賃料と新規賃料(今、新規で借りると仮定した場合の賃料)との差額に着目した方法で、以下の式によって求められます。

「現在の賃料」+(「新規賃料」-「現在の賃料」)×差額配分率

この際の差額配分率は、差額が発生している原因を総合的に分析し、契約内容に関する分析も行うことで適切に求める必要があり、一般的には「折半法」「3分の1法」などがありますが、明確な根拠を示しにくいという欠点があります。

具体的な例で見てみますと、現在の賃料が30万円で、新規賃料が40万円、分配率50%とした場合、35万円が継続賃料となります。これは、マーケットの賃料が上昇傾向にある際の典型的な例となりますが、上昇傾向にある賃料をいきなり新規賃料に近づけないなど経済的弱者である賃借人保護の観点から比較的有効な手段でした。

しかしながら、賃料の下落局面において、そのマイナス幅の扱いを巡っては、「マイナス差額分配容認説」と「新規賃料上限説」の2つの説が対立しています。「マイナス差額分配容認説」は、上昇時と同じ考えをマイナス差額においても認めるべきとの考え方であり、「新規賃料上限説」は、継続賃料はあくまでも新規賃料を越えない範囲で決定されるべきとの考え方で、経済合理性から賃借人に対して説明できないことが理由にあげられます。

いずれにしても、新規賃料については、地域性やマーケットなど比較的わかりやすい決定要素がありますが、継続賃料については、評価の構成要素が複雑で難しいとされています。

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