賃料を求める手法、収益分析法について

今回は不動産の新規賃料を求める手法の一つである収益分析法について説明したいと思います。

これまで説明してきました積算法は、貸し手サイドの投下元本を反映したものであり、賃貸事例比較法はマーケット取引を反映したものであるのに対し、この手法は、対象となる不動産を利用することで、企業がどのくらいの収益を得られるかに着目して賃料を求める方法となります。

まず対象となる不動産の収益純賃料を求めます。収益純賃料とは対象となる不動産を利用し企業が事業を行うことによって期待される純収益のことで、ここで飲食店を開いたらこれぐらいの収益を得られるであろうといった仮説に基づいて算出されるものとなります。次に、求められた収益純賃料に不動産の賃貸借による必要諸経費を加味して賃料を設定します。この際の必要諸経費とは、貸し手サイドとしての諸経費であり、減価償却費、税金、維持管理費などがそれに当たります。

借り手の収益に着目する方法ですが、賃料設定は貸し手サイドにより行われることから必ずしも借り手にとって都合の良い方法というわけではありません。期待される純収益が適切に求められる場合において有効な方法であることから、ホテル・店舗といった不動産には有効であるものの、期待される純収益を適切に求める難易度が高いこともあり、また、一般オフィスなどには適用困難なことからも、積算法や賃貸事例比較法に比べ、一般的には説得力に劣る方法と考えられています。

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