賃料を減額する上で重要な「路線価」について

賃料削減要望・交渉にあたっては、話し合いにおける立ち回りはもちろんのこと、事前準備も大切な要素です。

・貸主の財務状況や投資回収がどこまで進んでいるかといった貸主に関する情報
・土地の価格に関する資料（全国の土地価格の変化に関する土地白書、公示価格・基準地価、路線価など）
・建物の価格に関する資料（固定資産税の評価額、減価償却後の残存価格など）
・経済事情の変動に関する資料
・対象物件の周辺相場に関する資料
・貸主との過去から現在に至るやり取りや関係性

など、準備に際して参照する資料・情報には様々なものが挙げられます。

その中でも土地価格に関する数値である「路線価」の変動は、賃料減額要望の際の根拠の一つとなりうる、着目に値するポイントです。

土地の取引や税金の計算のために使用する公的な価格は4種類あります。

①公示価格：一般の土地取引価格の指標となる価格（決定機関：国土交通省、基準日：毎年1月1日、公表日：3月下旬）
②基準値標準価格：公示価格の補足（決定期間：都道府県、基準日：毎年7月1日、公表日：9月下旬）
③固定資産税評価額：固定資産税・不動産取得税などの計算の基礎となる価格（決定期間：市町村、基準日：3年毎で1月1日、公表日：3月または4月）
④相続税評価額：相続税や贈与税の計算の基礎となる価格（決定期間：国税庁、基準日：毎年1月1日、公表日：7月1日）

一般的には、「路線価」は④相続税評価額のことを指し、地価公示価格・売買実例価額などを基にして毎年決定されます
公示価格と基準値標準価格を１としたときに評価割合が80％になるのが特徴です。
建物の価格同様、土地の価格も立地によって大きく左右されます。

上にある通り相続税や贈与税を算出する際に用いるものであり、例えば相続税算出の際には、亡くなった人（被相続人）が保有していた土地の面している道路１平方メートル当たりの路線価に、相続する土地の広さを乗じた額が評価額となり、それに対して相続税が算出されます。

路線価のほかに、不動産の価格指標として公示価格・基準値標準価格・固定資産税評価額などがあります。
公示価格は国土交通省が管理のもと毎年3月に、基準値標準価格は各都道府県の管理のもと毎年9月に発表されます。
これらは、不動産売買時の土地評価の目安として利用される指標です。
そのため「時価」で売買される不動産価格のモノサシになるのです。

しかし、公示価格と基準値標準価格は、路線価よりも限られた土地範囲にしか適応されておらず、活用しづらい点があるのも事実です。
そのため、一般的にはほとんどの道路に付されている路線価を基準として不動産売買が行われており、金融機関の担保額算出にも利用されています。

路線価を正しく理解して、賃料減額に活かしましょう。